问 土地抵押可以办预售吗？

用户的问题核心在于：在土地设有抵押权的情况下，是否还能进行商品房预售。

从资深高级律师的角度，我将从五个方面深入分析此法律问题：

1. 土地抵押与预售的关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条的规定，“已设定抵押权的土地使用权不得转让或者出租，但抵押权人同意的除外。”因此，在土地设有抵押权的情况下，原则上不允许进行预售。但是，如果抵押权人（通常是银行）同意，则可以进行预售。这表明，土地抵押并不绝对禁止预售，而是需要获得抵押权人的同意。

2. 预售条件：根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”这意味着即使土地设有抵押权，只要符合其他预售条件，如取得预售许可证等，仍然可以进行预售。当然，这同样需要抵押权人的同意。

3. 预告登记制度：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这意味着，即便土地设有抵押权，在完成预告登记后，未经预告登记权利人同意，不得擅自处置该不动产，包括预售。

4. 预售合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，在土地设有抵押权的情况下，预售合同本身是有效的，但必须确保不影响抵押权人的权益。

5. 法律风险：在土地设有抵押权的情况下进行预售，可能会导致购房者的权益受损，特别是在开发商资金链断裂时，购房者可能面临无法交付房产的风险。因此，购房者应特别注意审查开发商的预售资格及土地抵押状况，避免购买存在法律风险的商品房。

综上所述，土地设有抵押权并不绝对禁止预售，但需要满足特定条件并取得抵押权人的同意。购房者在购房前需审慎考虑，以保护自身合法权益。

总结：在土地设有抵押权的情况下，是否能进行商品房预售取决于多个因素，包括抵押权人的同意、预售许可的取得以及预告登记等。购房者应充分了解相关法律规定，以规避潜在风险。