问 已抵押的土地办预售？

用户想要了解的是，在已抵押的土地上进行房屋预售的合法性和可行性。从法律角度，这涉及到了土地使用权、抵押权、预售许可等多个方面的问题。

1. 土地使用权与抵押权的关系：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。但是，实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物一并处分”。这意味着即使土地已经设定了抵押，建设在其上的房产仍然可以出售给第三方，但需注意在处理抵押关系时可能遇到的问题。

2. 预售条件：根据《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。对于已抵押土地而言，满足上述条件尤为重要。

3. 告知义务：开发商有责任向购房者明确说明土地或项目存在抵押的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定了“出卖人未按照约定或者法律规定履行告知义务，导致买受人不能实现合同目的的，买受人可以请求解除合同”。

4. 风险控制：考虑到潜在的风险，如因债务问题导致土地被拍卖等，《担保法》第五十条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此，在实际操作中往往需要获得抵押权人的同意或许可。

5. 法律法规更新：随着社会经济发展及司法实践的变化，相关法律法规也在不断完善中。建议关注最新发布的政策文件以及地方性法规的具体要求。

综上所述，在遵循现行法律法规的前提下，虽然可以在已抵押的土地上办理房屋预售手续，但这需要严格遵守特定程序，并充分考虑各方权益保护措施。同时，鉴于此领域内法律规定的复杂性，建议寻求专业法律顾问的帮助以确保所有步骤均合法合规。