问 房产预告抵押怎么办？

用户问题概述：用户想了解房产预告抵押的办理流程及相关法律规定。

资深高级律师角度分析：

1. 预告抵押定义：根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告抵押即在房产尚未完成过户但已有买卖合同的情况下，为确保买方履行付款义务或卖方权益，对预购房产进行的抵押权预告登记。

2. 预告抵押的设立：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，申请预告抵押权登记，应当提交买卖合同、预告登记申请书等必要文件，由登记机构进行审核并记载于不动产登记簿。

3. 预告抵押效力：根据《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即预告抵押期间，未经抵押权预告登记权利人同意，抵押财产不得转让或再次抵押。

4. 预告抵押转为正式抵押：在房产完成过户后，根据《民法典》第四百零六条的规定，预告抵押权人有权自能够进行不动产登记之日起三个月内申请将预告抵押权转为正式抵押权。

5. 预告抵押的解除与失效：当主债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请转为正式抵押权的，预告抵押权失效。《民法典》对此也有明确规定。

总结：房产预告抵押是针对预购房屋的一种担保措施，其设立需提供相应合同和申请，具有限制房产擅自处分的效力，待房产实际过户后可转为正式抵押权，若主债权消灭或未及时转正则预告抵押权失效。办理预告抵押时应严格遵守相关法律法规，切实保障各方权益。