问 包头土地抵押不能办预售？

用户的问题是关于在包头地区，如果土地已经设定了抵押权，是否还能办理商品房预售许可。具体来说，用户想了解在土地存在抵押的情况下，开发商是否可以申请并获得商品房预售许可证。

一、法律规定与政策背景 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”这里并没有明确禁止土地抵押后不能进行预售，但需满足上述条件。

二、土地抵押与预售的关系 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”这意味着，虽然土地抵押本身不直接禁止预售，但开发商有义务向购房者披露土地抵押情况，否则可能构成欺诈。

三、地方性法规与实践操作 不同地区的具体操作可能存在差异。例如，《包头市商品房预售管理办法》（2018年修订版）第七条规定：“申请商品房预售许可的，应当提交下列材料：……（四）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证……”尽管没有直接提到土地抵押问题，但在实际操作中，土地抵押状态通常会影响预售许可的审批过程。

四、银行与金融机构的角色 土地抵押往往涉及银行等金融机构的贷款。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，如果土地抵押在前，预售在后，预售行为不会影响抵押权的有效性，但需要确保预售款项优先用于偿还抵押贷款。

五、风险提示与建议 对于购房者而言，购买已抵押土地上的商品房存在一定的风险，建议在签订购房合同时，要求开发商提供土地抵押的相关证明文件，并在合同中明确约定解除抵押的具体时间和条件。同时，建议购房者通过官方渠道查询土地抵押信息，确保自身权益不受损害。

综上所述，在包头地区，土地抵押并不直接禁止商品房预售，但开发商必须遵守相关法律法规，履行信息披露义务，且预售款项应优先用于偿还抵押贷款。购房者在购买时也应充分了解土地抵押情况，以保护自身合法权益。