问 土地有抵押能否办预售？

用户想了解的是在土地上存在抵押权的情况下，是否可以进行商品房预售。具体来说，用户希望得知在土地已抵押给银行等金融机构的情况下，开发商是否有资格继续进行商品房预售活动。

从资深高级律师的角度来看，这个问题可以从以下五个方面进行详细的法律分析：

1. 土地使用权抵押与预售许可的关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条的规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”但此条并未直接规定土地使用权抵押后是否可以预售。而《城市房地产抵押管理办法》第三十一条则明确指出：“抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”这里提到的是抵押后的拍卖问题，并未直接涉及预售行为。

2. 预售许可的申请条件：根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”同时，《办法》第六条进一步规定了申请预售许可的条件，包括持有有效的土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证等。这些规定均未提及土地抵押的状态。

3. 土地抵押权实现的影响：若土地被抵押且出现债务履行障碍，抵押权人有权要求法院拍卖或变卖抵押物，此时预售合同可能会受到影响。《民法典》第四百零六条明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

4. 预售资金监管：根据《城市商品房预售管理办法》第十一条，预售资金应当用于有关的工程建设，防止开发商挪用资金，确保项目顺利进行。这为预售提供了资金保障，但在土地抵押情况下，还需考虑抵押权人的权益保护。

5. 地方性法规的补充规定：一些地方政府针对特定情况制定了更为详细的规定。例如，有的地方规定，在土地抵押期间，如果能够提供担保措施保障抵押权人的利益，则可以继续预售。这类规定往往具有很强的地方特色，需结合当地政策具体分析。

综上所述，虽然现行法律法规未明确禁止土地抵押下的商品房预售行为，但在实际操作中，开发商需确保满足预售的各项条件，同时考虑到抵押权人的权益，可能需要采取额外措施来规避风险。因此，建议开发商在进行此类操作前咨询专业法律顾问，确保合法合规。