问 土地抵押可以办预售许可？

用户想要了解的是，在土地已经设定抵押的情况下，是否能够办理商品房预售许可。这一问题涉及到了土地使用权、抵押权与商品房预售许可之间的法律关系。

首先，从法律规定来看，《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该条款并未直接提及土地上存在抵押权时能否办理预售许可的情况。 其次，根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这意味着如果开发商想要在土地设有抵押的情况下进行预售，则需要获得抵押权人的书面同意。 第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条指出：“出卖人在订立商品房买卖合同时隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。”这表明即使成功获得了预售许可，若未如实告知购房者土地或房屋处于抵押状态，也可能面临法律责任。 第四，《民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”因此，在处理相关事宜时需考虑整个项目范围内资产的整体性。 第五，实践中各地政府对于此类情况的具体操作可能有所不同，有的地方可能会要求先解除土地抵押后再发放预售许可证，而有些地区则允许在抵押权人同意的前提下继续办理预售手续。

综上所述，虽然现行法律法规并未绝对禁止在土地设有抵押的情况下办理商品房预售许可，但实际操作中往往需要满足特定条件，尤其是得到抵押权人的明确同意。此外，开发商还应注意充分披露相关信息给潜在买家，避免日后产生不必要的纠纷。