问 预告登记后办银行抵押？

用户问题概述：用户在预告登记后计划办理银行抵押，期望了解这一操作的合法性、流程、影响、风险及救济措施，以及相关法律法规依据。

资深高级律师分析：

1. 合法性：预告登记旨在保护购房者的权益，在未取得产权证前对所购商品房进行权利预先记载，为后续正式登记作准备（《物权法》第20条）。预告登记后办理银行抵押是合法的，因为预告登记权利人对预购商品房享有准物权，有权以其为标的设立担保（《民法典》第403条）。

2. 流程：首先，与银行签订抵押贷款合同，明确抵押物、贷款金额、期限等事项；其次，携带预告登记证明、购房合同、身份证明等材料，向房屋所在地不动产登记机构申请抵押预告登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第86条）；最后，待取得不动产权证书后，须及时办理抵押权首次登记，完成正式抵押手续（《民法典》第402条）。

3. 影响：预告登记抵押可使银行债权获得优先受偿权，提高贷款安全性。对购房者而言，可提前获取资金，但需承担偿还贷款的义务，若违约可能导致房屋被拍卖（《民事诉讼法》第236条）。同时，预告抵押可能影响房屋再次交易，需解除抵押后方可进行。

4. 风险：主要风险包括购房者无法按期偿还贷款导致抵押权实现、开发商因故无法按时交付房屋或办理产权证影响抵押登记转换、法律政策变动影响抵押效力等。购房者应充分评估自身还款能力，谨慎选择贷款额度和期限，同时关注开发商信誉及项目进展。

5. 救济措施：如遇开发商违约，购房者可根据购房合同追究其责任，申请解除预告抵押或赔偿损失（《民法典》第577条）。如因不可抗力导致还贷困难，可尝试与银行协商调整还款计划或申请减免利息（《民法典》第533条）。在极端情况下，如确无偿还能力，可通过破产程序寻求债务重组或免责（《企业破产法》第95条）。

法律依据原文（部分）：

• 《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
• 《民法典》第403条：“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
• 《不动产登记暂行条例实施细则》第86条：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
• 《民法典》第402条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
• 《民事诉讼法》第236条：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”
• 《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
• 《民法典》第533条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”

总结：预告登记后办理银行抵押在法律上是允许的，具体操作需遵循法定流程。该行为对购房者和银行均有重大影响，涉及风险需审慎评估并采取相应防范措施。在面临困境时，法律提供了多种救济途径以保护各方合法权益。