问 房屋抵押逾期后如何办？

用户询问：房屋抵押贷款逾期后的应对措施。作为资深高级律师，我将从还款协商、法律责任、抵押权行使、房屋处置及法律援助五个方面进行详细解读，援引最新中国法律法规，为用户提供全面的法律指导。

一、还款协商

《民法典》第六百七十八条明确规定：“借款人可以在还款期限届满前与贷款人协商展期或者变更合同内容。”当房屋抵押贷款出现逾期，首要之举是积极主动与贷款银行进行沟通，说明逾期原因，寻求延期还款、调整还款计划或减免罚息等解决方案。秉持诚实信用原则，提供相应证明材料，争取达成双方认可的还款协议。

二、法律责任

根据《民法典》第六百七十六条，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。若逾期未还款，除需偿还本金外，还需承担合同约定的逾期利息、罚息等违约责任。严重者可能构成《刑法》第一百九十六条规定的信用卡诈骗罪或骗取贷款、票据承兑、金融票证罪，面临刑事追责。

三、抵押权行使

《民法典》第三百九十四条指出：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”一旦逾期无法妥善解决，贷款银行有权依法启动抵押权实现程序，对抵押房产进行评估、拍卖或变卖，所得款项优先用于清偿贷款本息、罚息及实现抵押权的相关费用。

四、房屋处置

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，抵押房产被依法拍卖时，应遵循公开、公平、公正、诚实信用原则，通过网络司法拍卖平台进行。借款人作为房产所有权人，享有优先购买权，可在同等条件下竞买。若拍卖成交，借款人丧失房屋所有权；若流拍，贷款银行可依法申请以物抵债，将房产作价抵偿部分债务。

五、法律援助

面对房屋抵押贷款逾期困境，借款人可依据《法律援助条例》向当地法律援助机构申请援助，获得专业律师咨询、代拟法律文书乃至代理诉讼等服务。法律援助的条件通常包括经济困难、合法权益受到侵害等，具体规定由各地政府制定。及时寻求法律援助，有助于借款人充分了解自身权益，合理应对法律纠纷。

总结：房屋抵押贷款逾期后，借款人应积极与贷款银行协商还款方案，同时准备承担相应的法律责任。如协商无果，贷款银行可能行使抵押权，对房产进行处置。在此过程中，借款人享有优先购买权，亦可依法申请法律援助，以维护自身合法权益。