问 抵押土地 办预售证？

用户的问题是关于在土地已设定抵押的情况下，是否可以办理预售许可证，以及相关的法律风险和程序要求。以下将从五个方面进行详细分析：

1. 法律定义与背景：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售应当符合“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”等条件。而《城市房地产开发经营管理条例》第23条进一步明确，预售商品房时，房地产开发企业必须持有建设工程规划许可证和施工许可证。这意味着，即便土地已设定抵押，只要满足上述条件，原则上并不影响预售许可证的申请。

2. 抵押权的影响：根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，在土地已设定抵押的情况下，开发商需获得抵押权人的同意，或者在预售合同中明确规定买方有义务在特定条件下清偿债务以解除抵押，才能合法预售房屋。

3. 法律风险提示：若未获得抵押权人同意擅自预售，可能构成违约，导致预售合同无效或被撤销，进而面临赔偿责任。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，因出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同目的不能实现的，买受人有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4. 行政监管要求：根据《城市商品房预售管理办法》第6条，房地产管理部门在审核预售许可申请时，会检查项目是否符合法定条件，包括但不限于土地使用权状态。如果发现土地存在抵押情况且未按法律规定处理，可能不予颁发预售许可证。

5. 解决建议：建议开发商在申请预售许可证前，积极与抵押权人沟通，争取其书面同意；同时，在预售合同中明确告知买方土地抵押情况及相关责任分配方案，确保交易透明，减少后续法律纠纷。

综上所述，土地已设定抵押并非绝对禁止预售的障碍，但开发商必须依法行事，充分披露信息并妥善处理与抵押权人间的关系，以保障自身及购房者权益。希望以上分析能对您有所帮助。