问 先办预告还是先办预抵押？

用户的问题核心在于，在办理房产相关手续时，是应该优先办理预告登记还是预抵押登记，希望得到专业的法律建议。

从资深高级律师角度分析

1. 法律规定与程序优先级：根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”而《不动产登记暂行条例实施细则》第85条进一步指出，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。因此，预告登记应在实际抵押登记前完成，确保权益的初步锁定。

   • 法律依据：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

2. 权利保护顺序：预告登记的目的是为了保护未来的物权变动，避免一房多卖的情况发生。在预告登记之后，即便后续有其他权利人试图对该房产进行抵押或转让，其行为将不具有法律效力。相比之下，预抵押登记则是为了在未来能够顺利办理正式抵押登记而预先进行的一种准备措施。

   • 法律依据：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

3. 实际操作流程：在实践中，如果先办理了预抵押登记而未进行预告登记，则可能面临在房产交易过程中被其他买家抢先购买的风险。因此，从风险控制的角度出发，建议优先办理预告登记。

4. 权利冲突解决：若出现预告登记与预抵押登记之间的权利冲突，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第5条的规定，预告登记的权利人享有对抗第三人的优先权，这表明预告登记在权利保护上具有更高的优先级。

   • 法律依据：“预告登记的权利人享有对抗第三人的优先权。”

5. 时间窗口与效率考量：考虑到预告登记的有效期为90天，因此在完成预告登记后，应尽快推进至正式的产权转移或抵押登记流程，以确保权利的连续性和有效性。

总结

综上所述，基于法律保护与风险防范的原则，建议优先办理预告登记，随后再办理预抵押登记，以确保自身权益的最大化保护。同时，需注意预告登记的有效期限，及时跟进后续步骤。