问 房子过户不办抵押怎么办？

用户希望了解在房产过户时未办理抵押登记的情况下，可能面临的法律风险及应对措施。以下将从五个方面进行详细分析，并提供相关法律依据。

一、房产过户与抵押登记的关系

根据《中华人民共和国民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款规定的财产或者第五百零六条规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，如果房产已经设定了抵押权，但未办理抵押登记，抵押权并未生效。因此，在房产过户时，若原房主未解除抵押或未办理抵押登记，新产权人可能会面临抵押权未解除的风险。

二、未办理抵押登记的法律后果

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第49条：“当事人约定以不动产设定抵押，但未办理抵押登记，抵押权未设立。债权人请求债务人继续履行抵押合同，办理抵押登记的，人民法院应予支持。”如果未办理抵押登记，抵押权未设立，债权人可以要求债务人继续履行抵押合同，办理抵押登记。对于买方而言，这可能导致房产无法顺利过户或存在潜在的抵押风险。

三、买方的权益保护

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”买方在购买房产前，应仔细核查房产是否存在抵押等限制情况，确保交易安全。

四、卖方的责任与义务

根据《中华人民共和国合同法》第135条：“出卖人应当按照约定的时间、地点和方式向买受人交付标的物。”卖方有义务确保房产无任何权利瑕疵，包括解除已存在的抵押。如果卖方未能履行这一义务，买方有权要求卖方承担违约责任，甚至解除合同。

五、解决途径与建议

1. 协商解决：首先与卖方协商，要求其解除抵押或办理抵押登记。
2. 诉讼途径：如协商不成，可向人民法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同，解除抵押或赔偿损失。
3. 第三方担保：在交易过程中，可以引入第三方担保机构，确保交易安全。
4. 政府机构协助：向当地房地产管理部门寻求帮助，了解相关政策和流程，确保合法合规操作。

综上所述，房产过户时未办理抵押登记存在一定的法律风险，买方应充分了解房产状况，采取必要措施保护自身权益。同时，卖方也应履行合同义务，确保房产无权利瑕疵，以保障交易顺利进行。