问 先办房贷还是先办抵押贷款？

用户的问题是关于在购房过程中应优先办理房贷还是抵押贷款。具体而言，用户希望了解这两种贷款方式在法律上的优劣及操作顺序。

1. 法律定义与性质：根据《中华人民共和国物权法》第180条和第187条的规定，抵押贷款是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保；而房贷通常是指个人住房贷款，是购房者向银行或其他金融机构借款用于购买房屋，并以所购房屋作为抵押物的一种贷款形式。因此，从法律性质上讲，房贷是一种特定类型的抵押贷款，其特殊之处在于抵押物通常是正在购买的房产本身。

2. 操作流程与时间点：根据《商业银行法》第46条以及各银行的贷款政策，房贷的申请通常需要在签订购房合同后进行，且需提供购房合同、首付款证明等文件。而如果是以已有的房产作为抵押物申请抵押贷款，则可以在任何时间点进行，只要满足银行的贷款条件即可。因此，从操作流程上看，若购房目的是为了自住，建议先办理房贷；若已有房产且需要资金周转，可以考虑先办理抵押贷款。

3. 利率与成本考量：根据《中国人民银行公告〔2019〕第16号》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。相比之下，抵押贷款的利率可能会更低，但具体还需根据银行的政策和个人信用状况确定。从成本角度考虑，选择利率较低的贷款方式更为经济。

4. 风险与保障：根据《中华人民共和国担保法》第33条，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就抵押财产优先受偿。这意味着无论是房贷还是抵押贷款，一旦借款人违约，银行都有权处置抵押物以偿还贷款。但从风险角度看，房贷的风险相对较小，因为它是专款专用，主要用于购买房屋，而抵押贷款可能涉及更多的用途，风险相对较高。

5. 法律后果与责任：根据《中华人民共和国合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。无论是房贷还是抵押贷款，借款人都有按时还款的义务，否则将面临法律后果，包括但不限于信用记录受损、财产被拍卖等。

综上所述，如果购房的主要目的是自住，建议优先办理房贷，因其流程相对固定，利率相对合理，且风险较低。如果已有房产且需要资金周转，可以考虑先办理抵押贷款，以获得更灵活的资金使用方式。