问 按揭买房办预抵押？

用户希望了解按揭买房时办理预抵押的具体流程和法律效力，以及预抵押与正式抵押之间的区别和转换条件。

一、预抵押的概念与性质 预抵押是指在房屋尚未取得产权证书的情况下，购房人为了获得银行贷款，将未来可能取得的房产作为担保物先行设定的一种抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这表明，预抵押具有一定的公示公信力，能够对抗第三人。

二、预抵押的设立条件 设立预抵押需要满足以下条件：1）购房合同已经生效；2）购房人已支付首付款或全部房款；3）银行同意发放贷款；4）开发商出具预抵押登记证明。根据《城市房地产抵押管理办法》第34条：“预售商品房的买受人应当自预购商品房交付使用之日起90日内，依法办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”这一规定强调了预抵押设立的时间节点。

三、预抵押的法律效力 预抵押虽然不等同于正式抵押，但其法律效力不容忽视。预抵押登记后，购房人在未取得房屋产权证书前，可以有效防止开发商再次处分该房产，保护购房人的合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第4条：“预告登记权利人在办理本登记时，因登记原因消灭而不能办理本登记的，预告登记失效。预告登记失效后，预告登记权利人请求确认其对房屋享有物权的，人民法院不予支持。”

四、预抵押转为正式抵押的条件 预抵押转为正式抵押需要满足以下条件：1）购房人已取得房屋产权证书；2）购房人与银行签订正式抵押合同；3）双方共同向不动产登记机构申请办理正式抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这明确指出了正式抵押的设立需要进行登记。

五、预抵押的风险与防范 预抵押存在一定的风险，如开发商破产、项目烂尾等情况可能导致购房人无法取得产权证书，从而影响预抵押的有效性。购房人应选择信誉良好的开发商，定期关注项目进展，并在取得产权证书后尽快办理正式抵押登记，以确保自身权益。

综上所述，按揭买房办理预抵押是合法有效的，但购房人应注意预抵押的设立条件、法律效力及转为正式抵押的条件，同时采取必要措施防范潜在风险。通过合法合规的操作，可以最大限度地保护购房人的合法权益。