问 房产解压然后办抵押？

您提到的“房产解压然后办抵押”是指在房产上有抵押贷款未结清的情况下，如何解除原有的抵押权并重新办理新的抵押手续。作为资深高级律师，我将从五个方面详细解析您的法律问题，并引用相关法律规定。

一、房产解押 根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”第四百零七条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，房产解押的前提是需要将房产上的原有债务清偿完毕。如果存在尚未清偿的债务，则不能直接进行解押，需要先偿还债务，或者寻找第三方提供资金帮助清偿债务，从而实现解押的目的。 二、房产抵押 根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，在房产解押后，如果想重新办理抵押，需要向当地房地产交易中心申请办理抵押登记。只有完成抵押登记，才能确保抵押权的有效性，使抵押权具有对抗第三人的效力。 三、法律程序 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十六条：“抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”因此，在房产解押后，如果想重新办理抵押，需要按照相关法律程序进行操作。具体来说，需要先向原抵押权人清偿债务或提供相应的担保，再向不动产登记机构申请注销原有的抵押登记，最后再办理新的抵押登记。 四、合同条款 根据《中华人民共和国民法典》第四百零三条：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”第四百零四条：“以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。”因此，在房产解押后，如果想重新办理抵押，需要注意合同条款的约定。如果抵押合同中有明确的约定，如禁止转让或设定新的抵押等条款，那么在重新办理抵押之前需要获得抵押权人的同意。否则，可能会导致合同无效或产生违约责任。 五、税务问题 根据《中华人民共和国契税法》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”因此，在房产解押后，如果想重新办理抵押，还需要注意税务问题。如果涉及房产交易或变更产权人的情况，可能需要缴纳契税。此外，还可能涉及到印花税、增值税等相关税费。

综上所述，房产解押和重新办理抵押是一项复杂的法律行为，需要遵循相关的法律法规和程序。建议在实际操作中咨询专业律师的意见，以确保合法合规地完成相关手续。