问 房产能办几次抵押？

概述：用户想知道在中国，一套房产究竟能进行多少次抵押，以及相关的法律规定和限制。

分析：

1. 法律允许次数：理论上，房产可以无限次抵押，只要每次抵押都能得到合法的贷款合同并按时偿还债务。但实践中，银行或金融机构可能会根据自身的风险控制策略设定抵押次数上限。

2. 抵押物价值：每次抵押的金额不能超过房产的市场价值，否则超出部分将无法得到法律保障。《物权法》规定：“抵押权人有权就抵押财产优先受偿。”

3. 还款能力：借贷方的还款能力和信用记录是决定能否再次抵押的重要因素。《合同法》强调，借款人在债务履行期届满前，可以与债权人协议变更债务的内容。

4. 重复抵押登记：在中国，每一次抵押都需在房地产登记机构进行登记，如果已有多次抵押，新的抵押会在原抵押权后设立。《不动产登记暂行条例》要求“同一不动产权利人可以多次申请登记。”

5. 法律保护：尽管房产可多次抵押，但债权人必须确保其优先受偿权，否则在破产清算时可能面临其他债权人的追偿。《企业破产法》规定：“债权人对破产人的特定财产享有优先受偿权利。”

总结：在中国，房产的抵押次数并无硬性限制，但实际操作中会考虑诸多因素，如债务人的偿债能力、房产价值等。同时，每次抵押都需要依法登记，并尊重其他债权人的优先受偿权。