问 房产期证是办抵押吗还是抵押？

用户询问的是关于“房产期证”是否可以作为抵押物进行抵押贷款的问题。用户想了解的主要是在房产尚未完全取得产权证书的情况下，能否将购房合同或预购证明（即所谓的“房产期证”）用于申请银行的抵押贷款。

1. 法律定义与性质：根据《中华人民共和国民法典》第394条的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”房产期证并不是正式的房产所有权证明，而是购房者与开发商之间的购房合同或预售证明，不具备直接作为抵押物的法律效力。因此，从严格意义上讲，房产期证本身不能作为抵押物进行抵押。

2. 抵押登记要求：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第67条，“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”以及第68条，“当事人申请不动产抵押登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)不动产权属证书；(四)抵押合同；(五)主债权合同；(六)其他必要材料。”可见，抵押登记时必须提供不动产权属证书，而房产期证显然不符合这一条件。

3. 预售房抵押规定：根据《城市房地产管理法》第45条，“商品房预售，应当符合下列条件：……(五)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，“商品房预售合同中约定的预售商品房在办理房屋所有权登记前，出卖人又将该商品房出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”这表明，在房产尚未完成所有权登记之前，其法律地位相对不稳定，不利于作为抵押物。

4. 实际操作中的变通方式：虽然房产期证本身不能直接作为抵押物，但在实际操作中，购房者可以通过签订预售合同后，由开发商提供阶段性担保的方式，向银行申请按揭贷款。这种方式下，实际上是开发商为购房者的贷款提供了保证担保，而非房产期证直接作为抵押物。

5. 风险提示：使用房产期证进行融资存在较高的风险，包括但不限于开发商资金链断裂导致项目烂尾的风险、产权证办理延迟的风险等。因此，建议在考虑此类融资方式时，充分评估相关风险，并咨询专业律师的意见。

综上所述，房产期证本身不能直接作为抵押物进行抵押贷款，但通过特定的操作流程，如开发商提供阶段性担保，可以在一定程度上实现类似的效果。然而，这种做法存在一定风险，需谨慎对待。