问 开发商抵押土地不能办抵押？

用户的问题实质上是在询问：开发商是否可以将其拥有的土地使用权作为抵押物进行融资，以及在什么情况下这种抵押行为可能受到限制或禁止。从资深高级律师的角度来看，这个问题涉及中国法律体系中关于房地产开发、土地使用权、金融监管和合同法等多个方面的规定。

1. 土地使用权的性质与抵押条件：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条，土地使用权是可以作为抵押财产的，但必须是通过出让方式取得的国有建设用地使用权，而非划拨土地使用权。这是因为划拨土地使用权未经法定程序转换为出让土地使用权前，其处分（包括抵押）受到严格限制。

2. 开发商资格与项目合规性：开发商在将土地使用权作为抵押时，必须具备相应的房地产开发资质，并确保拟抵押的土地使用权所涉及的项目符合城乡规划、土地利用规划及房地产开发管理等法律法规的要求。《城市房地产管理法》第三十条明确规定了房地产开发企业应当具备的条件。

3. 抵押登记与公示原则：根据《物权法》第一百八十七条，设立建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权自登记时设立。这意味着，开发商若想有效设立土地使用权抵押，必须依法向不动产登记机构申请抵押登记，否则抵押权不发生效力。

4. 金融监管政策的影响：中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）等文件，对房地产开发贷款的发放条件、额度、期限等做出了具体规定，间接影响了开发商利用土地使用权进行融资的能力和方式。

5. 合同法中的相关规定：《中华人民共和国合同法》虽然主要规范各类合同关系，但在涉及土地使用权抵押合同的有效性、违约责任等方面，也提供了重要的法律依据。例如，合同双方应遵循公平、自愿的原则，不得违反法律、行政法规的强制性规定。

综上所述，开发商可以将其合法取得的国有建设用地使用权作为抵押物进行融资，但必须满足一系列法律条件，包括但不限于土地使用权的性质、项目合规性、抵押登记要求、遵守金融监管政策以及合同的有效性和合法性。在实际操作中，开发商应严格遵守相关法律法规，确保抵押行为的合法性和有效性。