问 划拨房子办抵押？

用户希望了解关于划拨土地上的房屋是否可以办理抵押的相关法律规定及操作流程。以下是针对该问题的详细法律分析：

1. 划拨土地性质

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”划拨土地上的房产在办理抵押前，需要获得政府的批准。这意味着，划拨土地上的房屋并非不能办理抵押，但必须经过严格的审批程序。

2. 抵押登记

《中华人民共和国物权法》第187条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，即使获得了政府的批准，划拨土地上的房屋办理抵押也需要进行正式的抵押登记，抵押权才得以设立。

3. 法律风险

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条：“当事人以划拨方式取得土地使用权后，未办理出让手续即转让、出租、抵押的，应当认定为无效。”如果未经批准擅自办理抵押，抵押合同可能被认定为无效，导致法律风险。

4. 政府审批流程

根据《中华人民共和国土地管理法》第55条：“以划拨方式取得土地使用权的，因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，应当报经有批准权的人民政府批准。”具体到抵押，通常需要提交包括但不限于以下文件：抵押申请书、土地使用证、房屋所有权证、抵押合同、评估报告等，并由相关部门审核通过。

5. 债权人权益保护

《中华人民共和国担保法》第36条：“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”虽然这条主要针对农村集体土地，但类似原则也适用于划拨土地上的房屋抵押。债权人应确保在办理抵押时，土地使用权一并抵押，以充分保护自身权益。

总结

综上所述，划拨土地上的房屋可以办理抵押，但必须经过政府审批，并完成抵押登记。未经批准擅自办理抵押可能导致抵押合同无效，增加法律风险。