问 土地抵押办预售？

用户的问题主要聚焦于土地使用权抵押对预售房屋的影响，以及在何种条件下开发商可以合法进行预售。以下将从五个方面详细解析这一问题，同时引用相关法律法规。

1. 土地使用权抵押与预售的关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，“房地产开发企业预售商品房前，应当取得土地使用权证书或者使用证明文件”。这意味着即使土地已被抵押，只要满足预售条件，开发商仍可申请预售许可。但根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条，“已设定抵押的房地产，在告知抵押权人并征得其同意的情况下，可以转让或出租”，这里的“转让”包括预售。

2. 预售条件：《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定了预售的条件，其中包括：已完成开发投资总额的25%以上；持有建设工程规划许可证和施工许可证；以及已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

3. 购房者权益保护：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条指出，如果因开发商的原因导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4. 信息披露义务：《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。因此，开发商在预售时有义务向购房者披露土地抵押等可能影响房屋价值或使用的信息。

5. 最新政策动态：虽然具体政策会随时间变化，但近期趋势显示，政府加强了对房地产市场的监管，特别是在预售资金监管方面，以保护购房者权益。例如，《住房和城乡建设部等部门关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（建房[2021]78号）要求各地加强对预售资金的监管，确保预售资金用于项目工程建设，防止挪用。

总结：土地使用权抵押并不直接阻止预售，但开发商必须满足预售条件，并在预售时充分披露相关信息，保障购房者权益。购房者在签订预售合同时，应详细了解项目状况，必要时寻求专业法律意见，以维护自身合法权益。