问 抵押土地 办预售？

用户的问题是关于是否可以在抵押土地上办理预售，以及这样操作的合法性和可能的法律风险。以下从五个方面进行详细分析：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 这意味着，在土地使用权被抵押的情况下，只要满足上述条件，原则上是可以办理预售的。

2. 抵押权人的同意

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 因此，如果要在抵押土地上办理预售，必须事先征得抵押权人的同意，否则将构成违约，甚至可能导致预售合同无效。

3. 预售许可的申请

根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。” 在申请预售许可时，需向房地产管理部门提交相关材料，包括土地使用权证，即使该土地已被抵押。

4. 买受人的权益保护

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 如果在预售过程中，开发商未告知买受人土地已被抵押的事实，买受人有权要求解除合同并索赔。

5. 法律风险与防范措施

在抵押土地上办理预售，存在一定的法律风险，如抵押权人的不同意、买受人的权益受损等。为降低风险，建议开发商在预售前与抵押权人协商一致，并在预售合同中明确披露土地抵押情况，确保买受人的知情权，同时遵守相关法律法规，确保预售程序合法合规。

综上所述，在抵押土地上办理预售是可行的，但必须遵守相关法律法规，获得抵押权人的同意，并充分保障买受人的权益。建议在操作前咨询专业律师，确保所有手续合法有效。