问 置换房被开发商抵押怎么办？

用户提出的问题是：在购买了置换房后，发现该房产已被开发商进行抵押，作为资深高级律师，您需要从五个方面详细分析此法律问题，并提供相应的中国法律依据。

一、根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”如果开发商已将置换房抵押给银行或其他债权人，那么即使购房者已经与开发商签订了置换协议或购房合同，该抵押权仍然存在，除非开发商与债权人之间有特别约定。

二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条：“受让人知道不动产或者动产被查封、扣押、抵押等权利限制而取得的，不构成善意取得。”如果购房者在签订置换协议或购房合同时已经知道该房屋被抵押的事实，那么购房者不能主张善意取得，无法对抗抵押权人的优先受偿权。

三、根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即使置换房被抵押，但只要购房者与开发商之间的置换协议或购房合同已经成立并生效，双方仍应按照合同履行各自的义务。但若因抵押导致无法完成过户，则购房者有权要求解除合同并退还已支付的款项及赔偿损失。

四、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”如果开发商因抵押问题导致无法完成置换房的交付或过户手续，购房者有权解除合同并要求返还已支付的款项及赔偿损失。

五、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”购房者应在知道或应当知道开发商抵押事实之日起三年内向法院提起诉讼，否则可能丧失胜诉权。 综上所述，面对开发商将置换房抵押的情况，购房者应首先核实相关事实，然后根据具体情况采取相应措施，以维护自身合法权益。建议购房者及时咨询专业律师，以便获得更准确的法律指导。