问 房屋被开发商抵押后怎么办？

用户希望了解当所购房屋被开发商抵押后，如何维护自己的合法权益。以下将从法律角度详细分析该问题。

一、确认购房合同的有效性

首先，需要确认您与开发商签订的购房合同是否合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”如果您已经签订了正式的购房合同并进行了备案登记，那么您的权益受到法律保护。

二、查询房屋抵押情况

其次，建议您尽快前往当地不动产登记中心查询房屋的抵押情况。根据《中华人民共和国物权法》第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”如果房屋在您购买前已经被抵押，且未告知您这一事实，开发商可能构成欺诈。

三、协商解决

如果发现房屋确实存在抵押，您可以尝试与开发商进行协商，要求其解除抵押或提供其他补偿措施。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条：“经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。”开发商有义务协助您解决问题。

四、提起诉讼

如果协商无果，您可以向人民法院提起诉讼，要求确认购房合同有效并要求开发商解除抵押。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第122条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”您可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，要求法院判决开发商解除抵押，或者赔偿您的损失。

五、申请执行

一旦法院作出有利于您的判决，您可以申请法院强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第236条：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”如果开发商拒不履行法院判决，法院有权采取强制措施，包括查封、扣押、拍卖其财产等。

总结

当您所购房屋被开发商抵押后，应首先确认购房合同的有效性，查询房屋抵押情况，并尝试与开发商协商解决。如协商无果，可依法提起诉讼并申请强制执行，以维护您的合法权益。