问 抵押房拍卖有人居住怎么办？

您想了解在房屋被抵押并进入拍卖程序时，如果房屋内有他人居住，应该如何处理这一法律问题。作为资深高级律师，我将从房屋居住权、抵押权与所有权的关系、拍卖程序中的居住者权益保护、居住者如何维权以及强制执行措施等五个方面进行详细分析。

一、房屋居住权

根据《中华人民共和国民法典》第366条的规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”因此，如果房屋内居住的人是合法的居住权人，那么其权利应当受到法律保护。

二、抵押权与所有权的关系

根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第159条规定：“被执行人的财产经法定程序拍卖、变卖未成交或者申请执行人及其他执行债权人拒绝接受抵债，且申请执行人或者其他执行债权人又不接受以物抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。”

三、拍卖程序中的居住者权益保护

《中华人民共和国民事诉讼法》第228条规定：“对不动产的执行，人民法院应当公告，责令被执行人在指定的期限内自动履行义务；逾期不履行的，人民法院可以采取强制执行措施。对居住人依法应当给予安置的，应当予以安置。”因此，在拍卖过程中，法院会考虑居住者的合法权益，避免其无家可归。

四、居住者如何维权

《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”居住者可以通过提出执行异议或提起诉讼的方式维护自身权益。

五、强制执行措施

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第236条的规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”在强制执行过程中，法院将综合考虑居住者的合法权益，采取适当的执行措施。

综上所述，当抵押房进入拍卖程序且房屋内有人居住时，居住者应积极维护自己的合法权益，通过法律途径表达诉求，法院也将依法保障各方利益。