问 买房子但房子抵押了怎么办？

概述

用户希望了解在购买已被抵押的房子时，应如何保障自身权益，避免潜在的法律风险。

详细分析

作为资深高级律师，我将从以下五个方面对您的法律问题进行详细分析：

1. 抵押权与房屋买卖合同效力的关系

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即使房屋已被抵押，在没有特别约定的情况下，房屋仍可被出售。但是，这并不意味着买方可以完全忽视抵押的存在，因为抵押权的存在可能会影响您日后对房产的所有权行使。

2. 交易前尽职调查的重要性

为了确保所购房屋的权利状态清晰，建议在交易前进行详尽的尽职调查，包括但不限于查询房屋的登记信息、是否存在其他形式的担保物权等。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，通过查询不动产登记簿，可以有效了解房屋的真实权利状况。

3. 如何处理已存在的抵押权

如果决定购买已抵押的房产，买方需要与卖方协商解除抵押事宜。通常情况下，卖方需使用房款的一部分来偿还银行贷款，从而解除抵押。《民法典》第三百九十二条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”即，如果卖方未能及时清偿债务，买方可以通过法律途径要求卖方履行义务或请求法院拍卖房产以优先受偿。

4. 风险防范措施

为了避免因抵押问题引发纠纷，建议签订正式的购房协议时加入关于抵押解除及违约责任承担的具体条款。同时，可以考虑聘请专业律师进行合同审查，确保所有权利义务关系明确无误。

5. 法律救济途径

若发现房屋存在未披露的抵押情况，买方可依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等相关规定，主张解除合同并要求赔偿损失。

总结

综上所述，在购买已被抵押的房产时，务必谨慎行事，充分了解相关法律法规，并采取必要措施保护自身合法权益。如有必要，请咨询专业律师获取个性化建议。