问 开发商把住房抵押了怎么办？

用户提出的问题核心在于：当开发商将住房进行抵押后，业主或潜在买家应如何保障自己的权益，避免因开发商的债务问题而影响到自己的房产。

从资深高级律师的角度，针对此问题可以从五个方面进行分析：

1. 了解抵押权的优先级：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这意味着，如果开发商将房产进行了抵押登记，那么在该房产被拍卖或变卖时，抵押权人将优先于其他债权人获得偿付。

2. 评估自身权利的状态：若购房者已经完成了房屋买卖合同的签订并支付了全部或大部分款项，但尚未完成过户手续，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”以及第八条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，购房者应尽快办理过户手续，以确保自己作为所有权人的地位。

3. 关注开发商的财务状况：对于潜在买家而言，在购买前应详细了解开发商的财务状况和信用记录，避免购买存在高风险的房产项目。同时，可以要求开发商提供相关证明文件，确认其是否将房产进行过抵押。

4. 寻求法律保护：一旦发现开发商存在抵押行为，购房者应及时通过法律途径维护自身权益，如提起诉讼请求确认买卖合同效力、要求解除合同等。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

5. 加强行业监管：政府相关部门应加强对房地产市场的监管力度，建立健全预警机制，及时查处违法违规行为，保护消费者合法权益。例如，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。”

总结：

购房是一项重大投资决策，特别是在面对开发商将房产进行抵押的情况下，购房者需谨慎行事，既要了解相关法律法规，也要积极采取措施保护自身利益。同时，政府和行业监管机构也应发挥监督作用，共同营造一个健康有序的市场环境。