问 土地开发商抵押能办房本吗？

用户想要了解的是土地开发商在将土地使用权或在建工程进行抵押的情况下，购房者是否能够办理房产证，即不动产权证书。

从一个资深高级律师的角度来分析这个问题：

1. 预售许可与抵押状态：根据《城市房地产管理法》第45条及《城市商品房预售管理办法》第12条的规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。尽管开发商可能已将其拥有的土地使用权或在建工程作为融资手段向银行等金融机构进行了抵押,但这并不必然影响其合法合规地进行商品房预售。只要开发商依法取得了预售许可证明,则购房者可以与其签订有效的商品房买卖合同。
2. 抵押权对办证的影响：根据《民法典》第406条的规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。因此,即便土地或在建工程处于被抵押状态,只要开发商与购房人之间就房屋买卖达成合意并履行了相关手续,原则上不影响购房人日后办理不动产权属证书。
3. 解除抵押程序：根据《城市房地产抵押管理办法》第34条的规定,房地产抵押合同当事人应当按照约定履行义务。抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人。在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。当购房者需要办理房产证时,开发商应积极与抵押权人协商,采取提前清偿债务、由买受人代为清偿等方式解除土地或在建工程上的抵押权,以便于顺利办理转移登记手续。
4. 风险防范措施：建议购房者在签订购房合同时,要求开发商明确承诺在约定时间内解除抵押并协助办理房产证。同时可以在合同中约定相应的违约责任条款,如逾期不能解押则需支付违约金或赔偿损失等,以此督促开发商及时履行义务。
5. 法律救济途径：如果因开发商原因导致无法按时办理房产证,购房者可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

综上所述,虽然土地或在建工程被抵押不必然阻碍购房者办理房产证,但实际操作过程中仍存在诸多不确定性因素。建议购房者充分了解项目情况,审慎签订合同,并做好相应风险防控措施。