问 卖房子抵押金不退怎么办？

当遇到卖房后抵押金不退还的情况，首先需要明确合同中关于抵押金的条款以及卖方是否履行了相应的义务；其次，根据具体情况判断是否有权要求退还，并考虑通过协商、调解或诉讼等途径解决。从资深高级律师的角度来看，此问题可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 合同审查：仔细检查买卖双方签订的房屋销售合同，特别是有关押金（定金）的规定。《中华人民共和国民法典》第586条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”因此，合同中对于定金性质及其处理方式的约定是关键。

2. 违约责任：如果是因为买方原因导致交易未能完成，则可能无权要求退还定金；反之，如果是卖方违反了合同条款，则买方有权请求返还甚至双倍赔偿。依据《民法典》第587条：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

3. 证据收集：无论是哪一方主张权利，都需要提供充分有效的证据支持自己的诉求。这包括但不限于书面协议、支付凭证、沟通记录等能够证明事实真相的相关材料。

4. 争议解决机制：建议先尝试与对方友好协商解决问题；若协商不成，可向当地房地产管理部门申请调解；最终仍无法达成一致意见时，可以通过法院提起民事诉讼来维护自身合法权益。根据《民事诉讼法》第一百一十九条：“公民之间因财产关系和人身关系发生纠纷，可以向人民法院提起诉讼。”

5. 时效性：注意法律规定的诉讼时效期限，一般情况下为三年（自知道或者应当知道权利被侵害之日起计算）。超过该期限未主张权利，则丧失胜诉权。《民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”

总之，在面对卖房过程中遇到的抵押金不退还问题时，应基于合同内容及实际情况合理维权，同时重视证据保存并选择合适的争议解决方式。在整个过程中，遵守法律规定的同时也要注重效率与成本效益比。