问 商品房地被抵押房子怎么办？

用户想要了解的是，在商品房土地被抵押的情况下，如何保障自己的权益以及处理相关房产问题。从法律角度来看，这涉及到了抵押权的效力、购房者的知情权、合同的有效性等多个方面。

1. 抵押权与买卖合同的关系：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着即便商品房的土地已经被抵押了，开发商仍然可以将其出售给购房者。但同时，这也要求开发商必须在售房时明确告知买方该情况。

2. 购房者的知情权保护：依据《消费者权益保护法》第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”如果开发商没有事先告知购房者关于土地已被抵押的信息，则涉嫌侵犯了消费者的知情权。此时，购房者有权请求解除合同并要求赔偿损失。

3. 合同有效性考量：即使是在不知情的情况下签订了含有已抵押土地信息的商品房买卖合同，《民法典》第一百四十七条也规定了“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或撤销”。因此，当发现所购房屋存在未被告知的重大瑕疵时（如土地抵押），可依法申请撤销合同。

4. 解决途径建议：遇到此类纠纷时，首先应当尝试通过协商方式解决问题；若协商不成，则可以通过向当地消费者协会投诉、提起民事诉讼等方式寻求救济。此外，《城市房地产管理法》第五十条还赋予了县级以上人民政府房地产管理部门对违反本法的行为进行查处的权力。

5. 最新政策动态：近年来，为加强房地产市场监管，国家出台了一系列政策措施来规范市场秩序，比如《关于进一步做好稳定住房价格工作的意见》等文件中就强调要加强预售资金监管力度，确保专款专用，以减少因资金链断裂导致项目烂尾等问题的发生。

总之，在面对商品房土地被抵押的情形时，作为购房者应充分利用现有法律法规赋予的权利维护自身合法权益；而政府相关部门也需加大执法力度，营造更加公平透明的交易环境。