问 买房前房屋抵押怎么办的？

用户欲了解购房时如何处理已抵押的房屋，希望资深高级律师从五个方面详析相关法律问题，并提供最新、完整的中国法律法规依据，总字数不少于500字。

一、抵押权现状确认：在购买已抵押房产前，首要任务是核实房屋抵押状况。依据《物权法》第187条，以建筑物和其他土地附着物设定抵押权的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，购房者应通过查阅不动产登记簿或向不动产登记机构查询，明确房屋是否存在抵押权、抵押权人、债权数额及期限等信息，确保对抵押状态有全面准确的认识。

二、抵押权涤除：根据《担保法》第52条和《民法典》第406条，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。这意味着，购房前必须与卖方（抵押人）协商，要求其与抵押权人达成协议，解除或转移抵押权，以确保交易顺利进行。若卖方无力清偿债务解除抵押，购房者可能需协助偿债或寻求其他途径解决。

三、风险评估与防范：购房者应对购买抵押房产的风险进行全面评估。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定，如卖方故意隐瞒房屋抵押事实导致合同无效或被撤销，买方可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购房者应确保交易合同中包含相应违约责任条款，以保护自身权益。

四、资金监管与交易流程：为保障交易安全，购房者可选择第三方资金监管服务，将购房款存入指定账户，待抵押权涤除后，再由监管方将款项划转给卖方。此过程应遵循《房地产经纪管理办法》等相关规定，确保资金流转合规。此外，交易过程中应严格按照《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等规定，办理预告登记、过户登记等手续，确保产权转移合法有效。

五、司法救济途径：若因房屋抵押问题引发争议，购房者可根据《民事诉讼法》、《仲裁法》等法律规定，选择诉讼或仲裁方式解决纠纷。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予购房者在特定条件下对抗申请执行人的权利，如已支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记无过错的，可请求法院不得查封、扣押、冻结该房产。

综上所述，购房前应对房屋抵押情况进行详尽调查，积极促成抵押权涤除，全面评估并防范风险，严格遵循法规进行资金监管与交易流程，知晓并善用司法救济途径，以确保购房交易的合法性与安全性。