问 先办房本还是先做抵押登记？

用户的问题是关于房产交易中，应当先办理房产证（房本）还是先进行抵押登记。以下将从五个方面详细分析这一法律问题，并引用相关法律条文。

1. 法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第二百一十条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第二百一十一条：“当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料。”这意味着，无论是办理房产证还是抵押登记，都需要按照法律规定进行登记。

2. 办理顺序

根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十五条：“申请不动产登记的，申请人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”由此可见，办理房产证是抵押登记的前提条件，因为抵押登记需要提供不动产权属证书作为基础材料。

3. 实践操作

在实际操作中，房产证是证明房屋所有权的重要文件，没有房产证，银行或其他金融机构通常不会同意进行抵押贷款。因此，从实践角度看，应当先办理房产证，再进行抵押登记。

4. 风险防范

如果在没有取得房产证的情况下先行进行抵押登记，可能会面临法律风险。例如，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四条规定：“当事人以依法被查封或者扣押的财产设定抵押，抵押权人请求行使抵押权的，人民法院不予支持。”因此，确保房产证的合法性是避免后续法律纠纷的关键。

5. 法律后果

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”如果在没有取得房产证的情况下进行抵押登记，可能被视为“所有权、使用权不明”的财产，从而导致抵押无效。

综上所述，根据中国现行法律法规及实践经验，应当先办理房产证，再进行抵押登记，以确保法律手续的合法性和有效性。这样做不仅符合法律规定，也有助于防范潜在的法律风险。