问 出售房产被抵押了怎么办？

概述： 当房产已被抵押时，想要出售该房产，需首先解除抵押状态，或与抵押权人协商一致，在确保抵押权不受损害的前提下完成交易。中国法律对此有明确规定，保障了交易安全和抵押权人的合法权益。

详细分析：

1. 解除抵押：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十六条的规定，“债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，若想出售已抵押的房产，最直接的方式是偿还债务，解除抵押。具体操作上，《民法典》第四百一十条规定，“债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。”这意味着偿还债务后，抵押权人有义务解除抵押。

2. 与抵押权人协商：《民法典》第四百零六条指出，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”这意味着在抵押期间，房产所有人仍可出售房产，但需要获得抵押权人的同意。实践中，这通常涉及三方协议，即卖方、买方及抵押权人之间的协议，确保交易合法进行且抵押权不受侵害。

3. 资金监管：为确保交易安全，《城市房地产管理法》第五十七条规定，“房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则，不得损害社会公共利益和他人合法权益。”在此框架下，设立资金监管账户成为一种常见的做法，确保售房款优先用于偿还抵押贷款，保护所有交易方的利益。

4. 法律程序：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年施行），法院支持在满足一定条件下，通过司法程序解决因房产抵押而引发的交易纠纷。例如，若卖方无法偿还债务以解除抵押，买方可申请法院介入，通过拍卖等方式实现交易目的。

5. 法律责任：《民法典》第一百七十九条规定了多种民事责任承担方式，包括但不限于继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。对于故意隐瞒房产抵押情况的卖方，可能面临违约责任，甚至欺诈指控，需承担相应的法律责任。

总结： 出售已抵押房产，应首先考虑偿还债务解除抵押，或与抵押权人协商达成一致。整个过程中，需严格遵守《民法典》及相关法律法规，确保交易的合法性和安全性。如遇复杂情形，建议咨询专业律师，避免不必要的法律风险。