问 抵押房子能不能办按揭贷？

用户希望了解是否可以将已抵押的房子用于办理按揭贷款，以及这一行为在法律上的可行性和风险。

法律分析：

1. 房产抵押状态下的再融资可能性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”虽然该条款主要针对的是抵押物的转让，但其精神同样适用于抵押物的再融资。如果原抵押权人（通常是银行）同意，房产所有者可以在已抵押的房产上设立新的按揭贷款。这需要原抵押权人的明确书面同意，并且可能涉及复杂的法律程序和额外费用。

2. 新按揭贷款的优先级：根据《中华人民共和国担保法》第四十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”这意味着，如果在已抵押的房产上设立新的按揭贷款，新的按揭贷款将处于次级地位，只有在原抵押权得到清偿后，剩余部分才能用于清偿新的按揭贷款。

3. 银行的审查标准：银行在审批新的按揭贷款时，会严格审查房产的现有抵押情况、借款人的信用状况和还款能力。如果银行认为借款人存在较高的违约风险，可能会拒绝发放新的按揭贷款。此外，银行还可能要求借款人提供额外的担保或抵押物，以降低风险。

4. 法律风险与责任：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”如果未经原抵押权人同意擅自设立新的按揭贷款，可能会导致原抵押合同无效，甚至引发法律纠纷。因此，借款人必须确保所有相关方的知情和同意，避免不必要的法律风险。

5. 政策与市场环境：房地产市场的政策环境对按揭贷款的审批有重要影响。例如，中国人民银行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）对不同类型的银行设置了房地产贷款占比上限。这些政策可能会影响银行对按揭贷款的审批标准和额度。

总结： 在符合法律规定并获得原抵押权人同意的前提下，已抵押的房子可以用于办理按揭贷款。然而，借款人需充分了解其中的法律风险和程序复杂性，确保所有操作合法合规，避免不必要的法律纠纷。