问 预售房怎么办不动产抵押？

用户想了解的是在购买预售房的情况下，如何办理不动产抵押贷款的具体流程及所需遵循的法律规范，特别是关注于其中的合法性和操作步骤。

法律分析：

1. 预售房状态确认：首先，需确保所购预售房已在当地房地产管理部门办理了预售许可登记，这是进行后续抵押贷款的基础。根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件，并依法取得预售许可证。

2. 购房合同与预告登记：购房者应与开发商签订正式的商品房预售合同，并及时向房屋登记机构申请预告登记，以保障自身权益。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

3. 贷款银行选择与审批：选择提供预售房抵押贷款服务的银行，提交贷款申请及相关材料（包括但不限于身份证明、收入证明、预售合同、预告登记证明等）。银行将根据《个人住房贷款管理办法》等相关规定，对借款人的资信状况、还款能力及房产价值进行审核。

4. 抵押合同签订与登记：贷款审批通过后，借款人与银行签订抵押贷款合同，并共同向不动产登记机关申请抵押权登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条，预购商品房抵押的，当事人应当持抵押合同与预售合同向不动产登记机构申请预购商品房抵押预告登记。

5. 贷款发放与还款：完成抵押登记后，银行发放贷款，借款人按期偿还本息。在整个贷款期间，借款人需保持良好的还款记录，直至贷款完全清偿。根据《中华人民共和国商业银行法》第四十二条，借款人应当按期归还贷款的本金和利息。

总结：

办理预售房的不动产抵押，核心在于确保预售合法、合同有效、预告登记完成，以及遵守银行贷款流程与不动产抵押登记规定。整个过程涉及多个法律环节，需购房者、开发商、银行及不动产登记机关协同配合，严格遵循《城市房地产管理法》、《物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则等相关法律法规，以确保交易的安全与合法性。