问 土地抵押了可以办预售证吗？

问题概述：用户询问在土地使用权已设定抵押的情况下，是否仍可办理商品房预售许可证。

答案概述：能否在土地抵押状态下办理预售许可证取决于多个法律因素和具体条件的满足情况。

1. 法律规定：根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，开发商进行商品房预售，应当持有土地使用权证书、建设工程规划许可证等文件。但并未明确禁止已抵押土地使用权的商品房不能办理预售。

2. 抵押权人同意：依据《物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押权人有权要求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或者提存。因此，若抵押权人同意并采取相应风险防控措施（如将预售款项用于偿还贷款或设立监管账户），理论上土地抵押状态下的项目可以申请预售许可。

3. 土地他项权利记载：按照《不动产登记暂行条例实施细则》第五十一条，预售商品房的，应当将预售合同备案并记载于不动产登记簿，同时应注明该地块已抵押的情况。

4. 地方性政策：各地方对土地抵押后办理预售许可的具体规定可能存在差异，例如有的地方要求抵押土地在预售前必须解除抵押，或者需要抵押权人出具同意预售的书面意见。

5. 实际操作层面：实践中，为保护购房者的权益和维护市场秩序，各地住建部门往往要求开发企业在申请预售时，必须解决好土地抵押问题，或者提供充分的风险防控方案，确保购房者权益不受损害。

总结：土地抵押并不绝对排除其上建设项目办理预售许可证的可能性，但需满足法律规定的各项条件，包括但不限于取得抵押权人的同意、履行法定的通知义务、遵守地方性的预售规定以及切实保障购房者的权益等。在实际操作中，妥善处理土地抵押问题是实现预售的关键步骤。