问 法院拍卖房产被抵押怎么办？

用户关注的核心问题是：在法院拍卖的房产已被抵押的情况下，购买者或抵押权人的权益应如何保障及处理方式。

一、优先受偿权：根据《物权法》第一百九十九条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，按照抵押权已登记的先后顺序清偿。这意味着抵押权人享有优先于普通债权人受偿的权利。

二、竞拍风险告知：法院在拍卖前应依法公告，明确标的物是否存在抵押情况（《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条）。竞买人应在充分了解房产抵押状态后理性参与竞拍。

三、涤除抵押权：根据《民事诉讼法》第二百五十一条，买受人在支付全部价款后，可以请求执行法院将该财产上的原有抵押权涤除。但需确保支付的款项足以覆盖抵押债权。

四、协商解决：购买者可以尝试与抵押权人协商，通过提前偿还抵押债务来解除抵押，使房产顺利过户。

五、拍卖款分配：若拍卖款不足以清偿全部抵押债权，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条，剩余未清偿的债权，抵押权人可继续追偿。

总结来说，在法院拍卖已抵押房产时，抵押权人有法定的优先受偿权，竞买人需要对房产的抵押状况有清晰了解并承担相应风险；购买者可通过提前偿债或在拍卖后请求法院涤除抵押权，如拍卖款不足，抵押权人仍有权追偿余额。因此，无论是抵押权人还是竞买人，都应审慎对待此类拍卖行为，确保自身合法权益不受损害。