问 有过二次抵押能办房贷吗？

用户想要知道的是，在房产已经存在二次抵押的情况下，是否还能办理新的房贷。从法律角度看，这主要取决于现有抵押情况、新贷款方的政策以及相关法律法规。

1. 抵押权顺序与优先受偿权：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；……”这意味着，如果房产上已有两次抵押，则第三次抵押将排在更后的位置，在清偿时可能面临无法获得足够补偿的风险。

2. 金融机构审慎原则：银行等金融机构在发放房屋按揭贷款时会严格审查借款人及抵押物的情况。依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号），商业银行应当对拟抵押房产进行全面评估，包括但不限于市场价值、是否存在其他权利负担等因素。因此，对于已经有两次抵押记录的房产，再次申请房贷可能会遇到较大难度。

3. 剩余价值考量：即便前两项条件均满足，还需考虑该房产扣除所有已设抵押金额后的净值是否足以覆盖新增贷款额度。《民法典》第三百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这表明只有当房产价值足够高且超出之前所有抵押总额时，才有可能成功申请到额外贷款。

4. 地方性规定差异：不同地区对于多次抵押可能存在不同的限制或鼓励政策。例如某些城市为了促进房地产市场健康发展，可能会出台相关政策放宽对多轮次抵押的要求。因此，在具体操作过程中还需要结合当地实际情况来判断。

5. 合同条款约束：最后，需要注意的是，即使法律层面允许进行三次及以上次数的抵押，实际能否获批还受到原有贷款合同中关于再融资限制条款的影响。如果之前签订的任何一份贷款协议中有明确禁止进一步增加负债的规定，则必须遵守此约定。

综上所述，虽然从理论上讲，在特定条件下房产是可以进行第三次甚至更多次抵押的，但实践中由于多种因素制约，尤其是考虑到风险控制需求，大多数情况下较难实现。建议咨询专业律师并详细查阅相关法律法规及银行信贷政策后再做决定。