问 650万购房被抵押怎么办？

用户所面临的问题是购买了价值650万元的房产后发现该房产已被抵押，希望了解如何通过法律途径维护自身权益。

法律分析

1. 确认买卖合同的有效性

根据《中华人民共和国民法典》第215条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即便房产存在抵押情况，只要买卖双方之间的合同符合法律规定，则合同有效。买方应首先确保手中持有合法有效的购房合同。

2. 抵押权的优先受偿问题

依据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在您不知情的情况下购买了已抵押的房产，原抵押权人仍享有优先受偿权。此时，买方需与卖方协商解决或通过诉讼要求解除抵押。

3. 卖方的告知义务

根据《消费者权益保护法》第8条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”卖方有义务在交易前向买方披露房产是否存在抵押等重大信息。如卖方故意隐瞒事实，买方可依据此条款主张赔偿损失。

4. 申请撤销抵押登记

依据《城市房地产管理法》第51条：“房地产权利人转让房地产，应当依法办理转移登记手续。”以及《不动产登记暂行条例》相关规定，买方可要求卖方配合办理相关手续，若卖方拒绝，可通过法律手段强制执行。

5. 寻求司法救济

如果上述方法均无法解决问题，建议向人民法院提起诉讼，请求法院确认房屋所有权归属并判令卖方履行合同义务或返还购房款及赔偿相应损失。根据《民事诉讼法》第119条：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”

总结

面对此类情况，买家应积极收集证据，与卖方沟通解决，必要时通过法律途径维护自身合法权益。同时，在今后购房过程中务必加强对房产状况的核实，避免类似风险。