问 房子被卖家抵押了怎么办？

用户希望了解在购买房屋时发现该房屋已被卖家抵押的情况下，如何维护自己的合法权益。以下将从合同效力、抵押权效力、买受人权利保护、解除合同与赔偿责任、以及法律救济途径五个方面进行详细分析。

1. 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第215条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即便房屋已设定抵押，买卖双方签订的房屋买卖合同仍然有效，但买方需注意合同中是否有关于抵押情况的特别条款。

2. 抵押权效力：《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即使房产已经抵押给第三方，只要没有特别禁止转让的约定，卖方仍有权出售该房产，但抵押权不会因转让而消失，买方可能会面临抵押权实现的风险。

3. 买受人权利保护：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第43条指出，“抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，可以请求转让人偿还代为清偿的债务或者就该财产优先受偿。”这表明，如果买方愿意并且能够替卖方清偿债务以解除抵押，买方有权要求卖方补偿或享有对该房产的优先受偿权。

4. 解除合同与赔偿责任：若卖方故意隐瞒房产抵押事实，根据《民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任，包括但不限于返还已付购房款及利息、赔偿损失等。

5. 法律救济途径：当遇到此类纠纷时，买方可通过协商解决、申请仲裁或向人民法院提起诉讼等方式维护自身权益。根据《民事诉讼法》第122条，对于涉及不动产的案件，应由不动产所在地人民法院管辖。

综上所述，在面对房屋已被卖家抵押的情况时，买方应当审慎核实房产信息，必要时寻求专业法律意见，合理运用法律规定保护自己的合法权益。同时，建议在交易前做好充分调查，避免不必要的风险。