问 买了房子被告知抵押怎么办？

用户购买了一处房产后，却发现该房产已经被抵押给第三方，现在希望了解在这种情况下，自己有哪些权利，以及如何通过法律途径保护自己的利益。

1. 合同效力与解除权：根据《中华人民共和国民法典》第447条，“债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”若房产已被抵押，则意味着该房产上存在他人的优先受偿权，这直接影响了买方作为购房者的权益。依据《民法典》第563条第4款，因标的物质量不符合要求致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，如果在签订合同时卖方未告知房产被抵押的事实，买方可主张解除合同并要求返还已支付的房款及赔偿损失。

2. 卖方违约责任：《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”若卖方隐瞒房产抵押情况，构成违约，买方有权要求其承担相应的违约责任，包括但不限于赔偿因解除合同所造成的直接经济损失。

3. 信息披露义务：《民法典》第509条明确指出，在履行合同过程中，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。卖方有义务在交易前向买方披露房产的真实状态，包括是否存在抵押等情况，未履行此义务可能被视为违反诚实信用原则。

4. 诉讼或仲裁解决争议：当双方无法就合同解除或赔偿事宜达成一致时，可依据《民事诉讼法》第119条向人民法院提起诉讼，或依据《仲裁法》第4条选择提交仲裁机构裁决。这两种方式都是解决此类纠纷的有效途径。

5. 证据收集与保存：为了确保在后续法律程序中有足够的证据支持自己的诉求，买方应妥善保管所有与交易相关的文件，包括但不限于买卖合同、付款凭证、沟通记录等。必要时，可通过公证等方式固定相关证据，以便于日后维权。

综上所述，面对购买房产后发现已被抵押的情况，购房者可以通过解除合同、要求赔偿等方式维护自身合法权益，但需注意及时搜集并保存相关证据材料，必要时寻求专业法律人士的帮助。