问 天津南开按揭房抵押怎么办？

用户提出的问题核心是关于在天津南开区的按揭房如何进行抵押的问题。他想了解在有贷款尚未还清的情况下，如何使用房产进行抵押，这涉及到物权法、担保法等相关法律规定。

首先，从法律角度看，尽管房屋已有按揭贷款，但房主仍有权将房产进行抵押，但这需要遵循严格的法定程序。第一，根据《物权法》第141条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这意味着，尽管房子已经有按揭，但经过正规的抵押登记，仍可产生抵押效力。

其次，根据《担保法》第34条，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器等不动产或者动产。按揭房作为已有的财产权，理论上依然可以进行抵押，但需要处理好与银行的借贷关系。

再次，依据《物权法》第195条，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。因此，即使房子已有按揭，房主仍需与贷款银行协商，签订书面的抵押合同，并明确各方权益。

第四，根据《物权法》第192条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（四）抵押权已登记的受偿在先的抵押权优先。这意味着，如果有多重抵押情况，已经登记的抵押权会得到优先清偿，所以需要确保抵押手续的合法性。

最后，参照《担保法》第35条，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物价值的全部。因此，抵押人应确保抵押的房产价值大于或等于贷款金额，否则可能触犯这条规定。

总结来说，虽然天津南开的按揭房已经存在贷款，但根据《物权法》和《担保法》的规定，经过合法登记和协议，此类房产仍然可以进行抵押。然而，必须谨慎处理与现有贷款银行的关系，确保抵押权的顺位，并且要保证抵押物的价值足以覆盖新的贷款额，以免违法。在法律允许的范围内，妥善操作，按揭房抵押是可以实现的。