问 征信花了能办房产抵押么？

用户的问题在于：个人征信报告中存在不良记录时，是否还能办理房产抵押贷款。

从资深高级律师的角度分析

1. 征信记录对贷款申请的影响： 根据《征信业管理条例》第十六条的规定：“信息主体认为征信机构采集、保存、提供的信息存在错误、遗漏的，有权向征信机构或者信息提供者提出异议，要求更正。”这意味着即使征信报告中有不良记录，但这些记录可能并不准确或已过时效，因此不应直接否定贷款申请的可能性。同时，《商业银行法》第三十五条明确指出，“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”银行在审批贷款时会综合考虑借款人的整体信用状况，而不仅仅是征信报告中的单一因素。

2. 不良征信记录的具体影响： 不良征信记录通常包括逾期还款、欠款未还等情形。根据《关于进一步规范信贷行为的通知》（银监发〔2014〕32号），金融机构在审核贷款申请时，将重点考察申请人过去五年内的信用记录。若存在严重违约行为，则可能被拒绝贷款申请。然而，这并不意味着所有有不良记录的人都无法获得贷款，而是需要提供额外的证明材料以增强其还款能力的可信度。

3. 如何改善不良记录带来的不利影响： 根据《中国人民银行征信中心关于进一步完善个人信用报告查询服务的通知》（银征信中心〔2016〕78号），个人可以通过及时还款、主动与银行沟通等方式逐步修复自己的信用记录。此外，对于因特殊原因导致的逾期，如疾病、失业等非主观因素造成的逾期，可向银行提交相关证明材料申请豁免。

4. 申请房产抵押贷款的条件： 根据《物权法》第一百八十七条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”因此，在申请房产抵押贷款时，除了要满足银行的一般贷款条件外，还需确保所抵押房产无产权争议、无查封等限制性条件。同时，贷款额度通常不会超过房产评估价值的一定比例。

5. 处理不良征信记录后的重新申请流程： 在修复不良征信记录后，借款人应积极与银行沟通，提供更新后的信用报告及其它必要的财务资料，以便银行重新评估其贷款资格。在此过程中，建议咨询专业律师或金融顾问，确保遵循正确的程序和策略。

总结

尽管征信报告中的不良记录会对房产抵押贷款申请产生一定的负面影响，但通过合理解释和提供充分证据，仍有可能获得贷款批准。重要的是要全面了解相关法律法规，并采取适当措施改善自身信用状况。