问 拆迁安置与商品房?

摘要概述： 用户希望了解拆迁安置房与商品房之间的区别，以及在选择时应考虑的法律要点。本回答将从资深高级律师的角度，通过五个方面对这一问题进行深入分析，包括定义、产权性质、交易限制、税费政策和法律依据，旨在为用户提供全面的法律视角。

一、定义与背景

1. 拆迁安置房：是指政府或开发商在城市规划或土地开发过程中，为了拆迁原有居民住宅而提供的替代性住房。这类房产通常是为了保障被拆迁人的居住权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定进行建设。

2. 商品房：指房地产开发商通过合法途径取得土地使用权后，按照市场机制运作，建设并销售给购房者的住宅或商业用房。商品房的交易遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规。

二、产权性质

1. 拆迁安置房：其产权性质可能因地方政策而异，有的是完全产权，但更多情况下是有限产权。这意味着在一定期限内，房屋的交易、转让、出租等权利受到限制。例如，《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁安置房在取得完全产权前，不得上市交易。

2. 商品房：拥有完全产权，即70年土地使用权和永久性房屋所有权。购买者在取得房产证后，享有自由买卖、出租、抵押等权利，受法律保护。

三、交易限制

1. 拆迁安置房：由于涉及政府安置政策，其交易往往受到时间限制。如《上海市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁安置房在取得产权证满5年后方可上市交易。

2. 商品房：除少数限购城市外，一般没有额外的交易限制，可以随时进入市场交易。

四、税费政策

1. 拆迁安置房：在首次上市交易时，可能需要补缴土地出让金、契税、个人所得税等。具体税费标准和政策，依据地方规定有所不同。

2. 商品房：交易时需缴纳契税、增值税及附加、个人所得税等，具体税率依据国家税务总局发布的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2016〕39号）等文件执行。

五、法律依据

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）：规范了房屋征收与补偿的基本原则和程序。

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》：明确了商品房的开发、交易和管理规则。

• 《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2016〕39号）：规定了房地产交易中的税收政策。

• 地方性法规，如《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《上海市房屋拆迁管理条例》等，具体规定了拆迁安置房的管理细则。

总结： 拆迁安置房与商品房在产权性质、交易限制、税费政策等方面存在显著差异。用户在选择时，应充分了解相关法律政策，特别是当地的具体规定，以确保自身权益不受损害。在进行重大财产决策前，咨询专业律师的意见总是明智的选择。