问 福州拆迁安置房买卖税收?

摘要

用户希望了解关于福州拆迁安置房买卖过程中的税收问题。具体来说，用户想要知道在福州进行拆迁安置房买卖时，涉及哪些税种、税率如何计算、是否有税收优惠政策、交易双方各自承担的税费以及如何合法避税。

法律分析

1. 税种及税率

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称“契税条例”）和《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称“个人所得税法”），拆迁安置房买卖主要涉及以下几种税种：

• 契税：根据《契税条例》第三条，契税税率为3%至5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内按照本地区的实际情况确定。福州市的具体契税税率通常为3%。
• 增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称“增值税条例”），销售不动产的增值税税率为5%。如果卖方是个人且持有房产超过2年，则免征增值税。
• 个人所得税：根据《个人所得税法》，个人转让房产所得应按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。但如果卖方能够提供原购房发票，可以按差额的20%计税。
• 土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“土地增值税条例”），土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得的增值额征收的一种税。税率分为四级累进税率，分别为30%、40%、50%和60%。

2. 税收优惠政策

• 契税优惠：根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
• 增值税优惠：根据《增值税条例》第十六条，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
• 个人所得税优惠：根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号），个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

3. 交易双方的税费承担

• 买方：买方主要承担契税。根据《契税条例》第一条，契税由承受方缴纳。
• 卖方：卖方主要承担增值税、个人所得税和土地增值税。根据《增值税条例》和《个人所得税法》，增值税和个人所得税由卖方缴纳；根据《土地增值税条例》，土地增值税由卖方缴纳。

4. 合法避税策略

• 合理利用税收优惠政策：如前所述，合理利用契税、增值税和个人所得税的优惠政策，可以有效降低交易成本。
• 合理安排交易时间：例如，如果卖方持有房产超过2年，可以免征增值税；如果持有房产超过5年且是家庭唯一生活用房，可以免征个人所得税。
• 签订详细的合同：在合同中明确税费的承担方式，避免因税费问题引发纠纷。

5. 法律风险提示

• 合同效力：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，买卖双方在签订合同时，应确保合同内容符合法律法规的规定。
• 税务合规：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对偷税的纳税人，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

总结

综上所述，福州拆迁安置房买卖涉及多种税种，包括契税、增值税、个人所得税和土地增值税。买卖双方应合理利用税收优惠政策，合理安排交易时间，并签订详细的合同，确保交易的合法性和合规性。