问 关于拆迁安置房的房价?

摘要概述

用户提出的问题主要围绕拆迁安置房的房价，希望了解在拆迁过程中，安置房的价格如何确定，以及相关的法律依据和权利保障。用户可能关心的是拆迁补偿标准、安置房价格的合理性、产权归属、交易限制等问题。作为资深高级律师，本文将从五个方面详细分析用户的法律问题，并引用最新的中国法律法规，帮助用户全面理解拆迁安置房的相关法律框架。

一、拆迁安置房的价格确定机制

拆迁安置房的价格确定是拆迁补偿的核心问题之一。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定：“县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。”

具体而言，拆迁安置房的价格通常由以下几个因素决定：

1. 市场评估价：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这意味着拆迁安置房的价格应参考当地的市场价格进行评估。

2. 政府指导价：根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向购房人明示商品房预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等证件，并按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”政府通常会根据市场情况制定指导价格，以确保安置房价格的合理性和公平性。

3. 补偿标准：根据《土地管理法实施条例》第三十一条的规定：“征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。”拆迁安置房的价格还取决于地方政府的具体补偿政策，通常包括货币补偿和实物安置两种形式。

二、拆迁安置房的产权归属问题

拆迁安置房的产权归属是另一个关键问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”拆迁安置房的产权归属通常取决于以下几个因素：

1. 产权性质：拆迁安置房的产权可以分为“完全产权”和“有限产权”。完全产权的安置房与普通商品房无异，业主拥有完整的产权，可以自由买卖、抵押等。而有限产权的安置房则受到一定限制，通常需要满足一定的条件后才能上市交易。

2. 产权登记：根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。”拆迁安置房的产权必须经过合法登记程序，才能正式确认为业主的合法财产。

3. 产权期限：根据《物权法》第一百四十九条的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对于拆迁安置房的产权期限，通常与普通商品房一致，即70年。

三、拆迁安置房的交易限制

拆迁安置房的交易限制是许多购房者关注的重点。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

具体而言，拆迁安置房的交易限制主要包括以下几个方面：

1. 上市交易时间限制：许多地方政府规定，拆迁安置房在取得产权证后的一段时间内不得上市交易。例如，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，限价房在取得产权证后五年内不得上市交易。

2. 交易税费：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》的规定，拆迁安置房的交易税费与其他商品房一致，但部分地区可能会给予一定的税收优惠。

四、拆迁安置房的法律保障

拆迁安置房的法律保障是确保拆迁户合法权益的重要手段。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”拆迁安置房的法律保障主要包括以下几个方面：

1. 补偿协议的合法性：根据《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”拆迁补偿协议必须符合法律规定，确保双方的合法权益得到保障。

2. 诉讼救济途径：根据《行政诉讼法》第十二条的规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（一）对行政拘留、暂扣或者吊销许可证和执照、责令停产停业、没收违法所得、没收非法财物、罚款、警告等行政处罚不服的；（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的；（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的；（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的；（六）申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；（八）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；（九）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；（十）认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。”如果拆迁户对拆迁补偿或安置房的安排不满意，可以通过诉讼途径维护自己的合法权益。

五、拆迁安置房的最新政策变化

近年来，中国政府出台了一系列新的政策，进一步规范了拆迁安置房的管理和使用。根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）的规定：“各地要结合实际，完善政策措施，加快推进棚户区改造工作，确保完成目标任务。”此外，《住房和城乡建设部关于印发<2019年棚户区改造工作要点>的通知》（建保函〔2019〕15号）也明确提出：“要进一步加大棚户区改造力度，改善居民居住条件，促进经济社会发展。”

具体而言，最新的政策变化主要包括以下几个方面：

1. 加快安置房建设：为了缓解拆迁户的住房压力，各地政府正在加快安置房的建设进度，确保拆迁户能够及时入住新房。

2. 提高补偿标准：随着经济的发展和物价的上涨，各地政府也在逐步提高拆迁补偿标准，确保拆迁户的生活水平不受影响。

3. 优化安置房分配机制：为了提高安置房的分配效率，各地政府正在探索更加灵活的分配机制，确保拆迁户能够获得合适的安置房。

总结

综上所述，拆迁安置房的价格、产权归属、交易限制、法律保障及最新政策变化是一个复杂的法律问题，涉及多个法律法规的适用。拆迁户在面对拆迁安置房问题时，应当充分了解相关法律规定，维护自己的合法权益。同时，政府和相关部门也应继续完善相关政策，确保拆迁安置房的公平、公正和透明。只有这样，才能真正实现拆迁安置房的初衷——保障拆迁户的基本生活权益。