问 拆迁安置房公摊案件?

摘要概述

用户的问题主要集中在拆迁安置房的公摊面积问题上，具体包括：拆迁安置房是否应有公摊面积？如果存在公摊面积，其计算标准是什么？开发商或政府是否有义务告知业主公摊面积的具体情况？如果公摊面积超出合理范围，业主是否有权要求赔偿或调整？以及在实际操作中如何维护自己的合法权益？

一、拆迁安置房的性质与公摊面积的规定

拆迁安置房是指因城市规划、基础设施建设等原因需要拆迁居民住房时，由政府或开发商提供给被拆迁人的安置用房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修订）第十八条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度。”以及《城市房屋拆迁管理条例》（2011年废止，现为《国有土地上房屋征收与补偿条例》）的相关规定，拆迁安置房的产权应当明确，并且应当符合国家有关房屋建设和销售的规定。

关于公摊面积，《商品房销售管理办法》（2001年施行）第十八条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）公共部位与公用房屋分摊建筑面积。”这意味着，拆迁安置房作为商品房的一种，同样适用公摊面积的规定。但是，由于拆迁安置房的特殊性，其公摊面积的计算标准可能会有所不同，具体应以地方政府或相关部门的规定为准。

二、公摊面积的计算标准

根据《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000），公摊面积主要包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。此外，还包括套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

对于拆迁安置房而言，公摊面积的计算应当遵循上述国家标准，但同时也应考虑地方政策的差异。例如，某些地方政府可能对拆迁安置房的公摊面积有更为严格的规定，以保障被拆迁人的利益。因此，在签订拆迁安置协议时，业主应当仔细审查相关条款，确保公摊面积的计算符合法律规定。

三、开发商或政府的告知义务

根据《消费者权益保护法》（2013年修订）第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”以及《商品房销售管理办法》第二十二条：“房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，应当向买受人明示下列事项：（四）公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。”

由此可见，无论是开发商还是政府，在提供拆迁安置房时，都有义务向业主明确告知公摊面积的具体情况，包括公摊面积的计算依据、构成部分等。如果开发商或政府未履行告知义务，导致业主对公摊面积产生误解，业主有权要求开发商或政府承担相应的法律责任。

四、公摊面积超出合理范围的法律救济

如果拆迁安置房的公摊面积超出合理范围，业主有权要求开发商或政府进行调整或赔偿。根据《民法典》（2021年施行）第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第六百一十一条：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”

在实际操作中，如果业主发现公摊面积超出合理范围，首先可以通过与开发商或政府协商解决；协商不成的，可以向当地房屋管理部门投诉，要求其介入调查；必要时，还可以通过诉讼途径维护自己的合法权益。法院在审理此类案件时，通常会依据《商品房销售管理办法》和《房产测量规范》等相关法律法规，结合实际情况作出公正裁决。

五、业主维权的实际操作建议

为了有效维护自身权益，业主在面对拆迁安置房公摊面积问题时，应当注意以下几点：

1. 签订合同时仔细审查：在签订拆迁安置协议时，务必仔细审查合同条款，特别是关于公摊面积的部分，确保其符合法律规定。

2. 保留证据：在整个过程中，业主应当保留所有与拆迁安置房相关的文件和证据，包括合同、宣传资料、交房通知等，以便在发生纠纷时能够提供充分的证明材料。

3. 及时咨询专业人士：如果对公摊面积的计算或相关规定存在疑问，建议及时咨询律师或专业房产顾问，获取专业的法律意见。

4. 积极参与维权活动：如果多个业主共同面临类似问题，可以联合起来，通过集体诉讼或其他方式，增强维权力度。

5. 关注政策变化：拆迁安置房涉及复杂的政策法规，业主应当密切关注相关政策的变化，了解最新的法律规定，以便更好地维护自身权益。

总结

综上所述，拆迁安置房的公摊面积问题涉及到多方面的法律规定，业主在面对此类问题时，应当依法维护自身权益。通过详细了解法律规定、保留相关证据并积极寻求法律帮助，业主可以在遇到不合理公摊面积时，有效地争取到应有的权益。