问 拆迁安置小产权房买卖?

摘要概述

用户咨询关于拆迁安置小产权房买卖的合法性及相关法律风险。主要关注点在于：拆迁安置小产权房是否能够合法买卖；交易过程中存在哪些法律风险；以及在现有法律法规框架下，如何保障自身合法权益。

资深高级律师分析

1. 拆迁安置小产权房的性质与定义 拆迁安置小产权房通常是指政府为解决城市化进程中因征地拆迁而产生的居民住房问题所建设的一种特殊性质房屋。这类房屋仅拥有土地使用权而非所有权，且其建设、销售均需符合国家相关政策规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体经济组织可以依法使用本集体所有的土地建设住宅供本集体经济组织成员居住。”因此，拆迁安置小产权房本质上属于农村集体建设用地上的建筑物，其权利受限于集体土地使用权范围。

2. 拆迁安置小产权房买卖的合法性 根据我国现行法律法规，小产权房因其建立在集体土地之上，原则上不得向非本集体经济组织成员出售或转让（见《中华人民共和国土地管理法》第六十三条）。然而，在实际操作中，部分地方采取了变通做法，允许符合条件的拆迁户通过一定程序将此类房产转卖给他人。但需要注意的是，这种交易行为并未获得国家层面明确支持，存在一定法律风险。

3. 拆迁安置小产权房买卖存在的法律风险 （1）合同效力问题：由于缺乏合法的土地使用权证及房产证，买卖双方签订的购房协议可能被视为无效合同。（2）产权纠纷风险：若未来土地政策调整或相关部门介入调查，购买者可能会面临无法取得完整产权的风险。（3）拆迁补偿权益受损：若房屋被再次纳入拆迁范围，购买者可能难以享受相应补偿待遇。

4. 如何规避风险并保护自身利益 在考虑购买拆迁安置小产权房时，建议采取以下措施：（1）充分了解当地相关政策法规，确保交易行为符合地方性规定；（2）要求卖方提供齐全的审批文件及证明材料，包括但不限于拆迁补偿协议、集体土地使用权证书等；（3）尽量选择有经验的中介机构参与谈判，并聘请专业律师审查合同条款；（4）约定合理的违约责任条款，确保一旦发生争议能够有效维权。

5. 最新法律法规依据

   • 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农村集体经济组织可以依法使用本集体所有的土地建设住宅供本集体经济组织成员居住。”
   • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”

总结

拆迁安置小产权房买卖涉及复杂的法律关系，购买前务必谨慎评估风险，并通过合法途径维护自身权益。建议咨询专业律师获取具体指导。