问 拆迁安置房如何转卖?

用户想要了解的是拆迁安置房的转卖流程及注意事项，特别是从法律层面需要关注哪些要点。本回答将从五个方面详细分析这一问题：拆迁安置房的性质、转卖条件、转卖程序、税费问题以及相关法律责任。

一、拆迁安置房的性质 根据《城市房屋拆迁管理条例》（2011年修订）第43条的规定：“被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内未搬迁的，由拆迁人依法申请人民法院强制执行。”这表明拆迁安置房是基于特定的拆迁项目而产生的，其所有权属于被拆迁人或其合法继承人。但值得注意的是，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕6号）第25条规定，对于拆迁安置房，如果安置对象为农村集体经济组织成员，则该安置房应视为农村宅基地使用权的一部分，而非商品房。因此，在进行转卖时，需明确安置房的性质。

二、转卖条件 根据《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这意味着，拆迁安置房在转卖前必须满足一定的条件才能进行交易。首先，安置房的所有权人必须具有完全民事行为能力；其次，安置房已经完成相关手续并取得合法产权证书；最后，安置房没有设定抵押等权利负担。此外，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕6号）第25条也规定，农村集体经济组织成员之间可以自由流转安置房，但不得向非本集体成员流转。因此，在转卖前还需确认买方是否符合相关规定。

三、转卖程序 根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第17条的规定：“当事人应当按照约定申请不动产登记。”在转卖过程中，买卖双方应当签订书面合同，并在合同中明确约定交易价格、付款方式、交房时间等内容。之后，双方应当携带身份证明文件、不动产权证书等相关材料，向当地不动产登记机构申请办理过户手续。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第11条还规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有优先购买权。因此，在转卖前还需通知承租人，确保其优先购买权得到保障。

四、税费问题 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2010〕94号）的规定，个人将购买超过5年的普通住宅对外销售时，免征营业税；个人将购买不足5年的非普通住宅对外销售时，全额征收营业税。因此，在转卖拆迁安置房时，需要根据具体情况计算应缴纳的各项税费。此外，《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税 营业税等优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）也对契税、个人所得税等方面作出了新的规定，买卖双方应当按照最新政策要求缴纳相应税费。

五、相关法律责任 根据《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在拆迁安置房转卖过程中，买卖双方应当严格遵守合同约定，否则可能面临违约责任。同时，《民法典》第187条也规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”因此，在转卖拆迁安置房时，还需注意是否已一并办理抵押登记手续，否则可能影响后续交易。

综上所述，拆迁安置房的转卖涉及到多个方面的法律问题，包括安置房的性质、转卖条件、转卖程序、税费问题以及相关法律责任。买卖双方在进行交易时，应当充分了解相关法律规定，确保交易合法合规。同时，建议聘请专业律师提供法律咨询与指导，以避免潜在的风险和纠纷。