问 卖出的土地遇拆迁

用户关注焦点：

1. 拆迁补偿权益：用户关心已售出土地在拆迁时，他们是否还能享有部分或全部的补偿权益。

2. 合同条款：用户关注合同中关于拆迁情况的处理方式，以及对卖方和买方责任的规定。

3. 法律保护：用户希望了解相关法律法规对于此类交易的保护措施，确保自身利益不受侵害。

4. 补偿分配：如果存在补偿，用户会关心如何公平地在原土地所有者与现土地所有者之间分配。

5. 程序合法性：用户关注拆迁程序是否符合法律规定，如公告、评估、协商等环节。

律师解析：

1. 土地使用权转移：《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”一旦土地出售并完成过户，原土地使用者失去权利，新买家成为权益主体。

2. 合同约定优先：根据《合同法》第八条，依法成立的合同，受法律保护。双方应按照合同约定处理拆迁事宜。如有明确条款，将以此为准。

3. 法律保障：《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿安置。若原土地使用者在出售前未告知买家可能的拆迁风险，可能存在违约责任。

4. 补偿分配：补偿通常基于“谁使用谁受益”原则。但具体分配需参照地方政策及合同约定。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿。

5. 程序合法：拆迁过程须遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》，包括公开信息、评估、协商补偿方案等步骤。任何违反程序的行为都可能导致补偿无效。

：已售出土地遭遇拆迁时，补偿权益主要由新的土地使用权人享有，除非合同另有约定。原土地使用者与新使用者之间的权益划分，需依据合同内容及当地政策法规。同时，拆迁过程必须遵守法定程序，以保障各方权益。建议双方在交易前就可能的拆迁风险进行充分沟通，并在合同中明确规定相关事项。