问 集体土地证商住楼拆迁

一、土地性质与补偿标准

根据《土地管理法》第四十七条：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”集体土地上的商住楼在拆迁时，应按商业用地进行补偿。

二、房屋产权与补偿对象

《物权法》第一百四十七条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这意味着，即使土地使用年限未到，如遇公共利益需要，政府有权征收，房主有权获得合理赔偿。

三、评估程序与公平性

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”确保了评估过程的公正性和结果的合理性。

四、协商与听证

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”这保障了被征收人的参与权，对于补偿方案有异议的，可以提出。

五、行政复议与诉讼

若对补偿决定不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。《行政复议法》第九条：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。”

：在集体土地上的商住楼拆迁过程中，涉及的主要法律依据为《土地管理法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。保护被征收人权益的关键在于明确土地性质、评估公正、充分听取公众意见，同时赋予被征收人寻求行政复议或诉讼的权利，以维护其合法权益。