1. **权属证明**:《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在认定拆迁面积时,首先要依据产权证或宅基地使用证来确定房屋所有权。
1:实际建筑面积《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条指出:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”这意味着实际建筑面积是计算补偿的重要依据。
2:合法建筑与违章建筑《城乡规划法》第六十五条规定:“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。”合法建筑和违章建筑在拆迁时的处理方式不同。
3:历史遗留问题一些地区可能因历史原因存在无证房屋,对此,《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,对历史形成的多占超占宅基地和“一户多宅”的,要通过补办相关手续、按标准收取有偿使用费、调整承包地等方式妥善处理。
4:公共设施及附属物《土地管理法实施条例》第二十六条规定:“地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。”因此,在计算拆迁面积时,不应忽略房屋周围的公共设施和附属物,如院落、车库、菜园等。
总结::集体土地房屋拆迁面积的认定主要依据产权证明、实际建筑面积、是否为合法建筑、处理历史遗留问题的政策以及考虑公共设施和附属物。每个环节都需严格遵循相关法律法规,确保公平公正的补偿。